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2018.10.21 ( Sun )
상법
[지성진의 상법칼럼]부동산 상속 어떻게 이루어 지나

출판일: 2013-11-07

기사입력 2013-11-05 13:52

"소유권, 가치, 및 상속계획에 따라 달라져"
한인들의 부동산에 대한 애착은 잘 알려진 사실이다. 돈이 어느 정도 모이면 집부터 산다. 그리고, 상업용 부동산이나 임대 아파트 등으로 투자를 넓혀 간다. 그 과정에 1031 교환이나 감가상각과 같이 많은 세법상 혜택을 누리게 된다. 그렇다면, 부동산 상속은 어떻게 이루지는 것일까?

첫째, 가장 간단한 방법은 상속해 주고 싶은 사람과 부동산을 공동 소유하는 것인다. 예를 들어, 조인트 테넌시 (joint tenancy)로 소유하고 있다가 사망하면, 살아 남은 공동소유자에게 부동산이 자동으로 상속된다. 다만, 사망한 사실을 등기소에 알려야 한다 (Affidavit - Death of Joint Tenant 등기).

조인트 테넌시를 사용할 경우 몇 가지 단점은 있다. 첫째, 소유권의 일부를 살아 있는 동안 증여해야 한다는 점이다. 예를 들어, 증여 받은 사람과 사이가 나빠 지거나 그 사람에게 채무가 발생하면 곤란한 상황에 처할 수 있는 것이다. 둘째, 세금 상 불리하다. 사망하는 공동소유자의 지분에 대해서만 세법상 조정 혜택(stepped-up basis)이 발생하기 때문이다.

이러한 단점에도 불구하고, 부동산을 가지고 있는 사람이 나이가 많고, 소유권 일부를 넘겨 받는 사람이 믿을 수 있으며, 상속해 주려는 부동산이 살고 있는 집이라면 조인트 테넌시를 활용해 부동산을 상속해 주는 것이 유리할 수 있다. 아울러 부부의 경우 세금혜택도 보면서, 조인트 테넌시처럼 간단하게 상속할 수 있는 특별한 부부공동재산 (community property with a right of survivorship)을 선택할 수 있다.

둘째, 부동산 상속에 가장 많이 사용하는 방법은 리빙트러스트를 활용하는 것이다. 변호사와 리빙트러스트를 작성하고, 부동산 소유권을 리빙트러스트로 이전한다 (보통 grant deed 사용). 사망 후에는 리빙트러스트 규정에 따라 부동산이 상속된다. 사망하는 사람이 가지고 있던 부동산을 상속하는 것이므로 세법상 조정 혜택 (stepped-up basis)을 받을 수 있다.

마지막으로, 법원을 통해 부동산을 상속받는 방법이 있다. 프로베이트 (probate)라는 절차가 대표적이다. 유언집행자가 프로베이트를 신청하면, 법원에서는 유언집행자의 권한을 확인하는 서류 (letters testamentary, letters of administration)를 발급한다. 이 서류를 받은 유언집행자는 4개월 이내에 법원에 재산 목록을 제출한 한다. 그 후 채무와 세금을 변제하고 남은 재산은 법원의 승인을 받아 상속인들에게 분할되어 상속된다. 이 때, 법원의 상속집행 명령서 (distribution order)를 부동산이 소재하고 있는 카운티의 등기소에 등기하면 된다.

만약, 부동산을 포함한 유산이 $15만불 보다 적으면 (모기지 차감하지 않은 금액) 사망 후 40일 후 간단한 법원절차를 거쳐 상속받을 수 있다. 아울러, 부동산을 상속받는 사람이 배우자일 경우에는 부동산 가치에 상관없이 프로베이트 대신 배우자상속청구 (spousal property petition) 방법을 사용한다. 부부 공동 소유 부동산은 배우자 사망 후 40일이 지나면 처분할 수 있는 경우도 많다.

살펴 본 바와 같이, 부동산 상속은 보통 리빙트러스트를 활용한다. 다만, 간단한 부동산의 상속은 조인트 테넌시를 활용해 비용을 줄일 수 있다. 리빙트러스트나 조인트 테넌시가 아닌 경우, 시간과 비용이 많이 드는 프로베이트를 가게 된다. 물론 소액재산이나 배우자 상속청구와 같은 예외도 존재한다. 사람마다 상황이 다르므로 전문가와 의논해 최적의 부동산 상속방법을 찾는 것이 최선이다.

지성진 변호사 사진_얼굴
지성진/변호사·(714) 739-1500





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